부동산 지식 정보 -주택 임대차 보호법 관련 계약 갱신요구권

주택임대차보호법 관련 계약 갱신 요구권 행사 및 전월세 인상율 상한제

부동산 지식 정보성 글 입니다~
주택 임대차 보호법 관련 계약 갱신요구권 행사 및 전월세 인상율 상한제에 대해 알아보자

 

부동산 
주택 임대차

 

주택 임대차 보호법이란?

주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용,수익하게 하고

이에 대한 대가로 차임을 지급한다는 합의가 있으면 성립된다.(민법 제618조)

하지만 '민법에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운점이 많아 이를 보완하기 위해 '민법'의 특별법으로 "임대차보호법"을 제정(주택임대차보호법 제1조)

 

주택임대차보호법의 보호 대상

1.자연인

원칙적으로 대한민국 국적을 가진 사람​ ('주택임대차보호법' 제1조)

​

2.외국인 및 재외동포

주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한 경우

('출입국관리법' 제88조의2제2항 및)와 재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는

때는 주택임대차보호법의 보호대상이 됨​ ('재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한법률')

​

3.법인​

>법인은 특별한 사정이 없는한 '주택임대차보호법'의 보호를 받지 못한다 ​

법인이 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없고,

사원의 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도

이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없음

​

>예외적으로 한국토지공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 주택임대차보호법의 대상이 됨​

('주택임대차보호법 시행령 제2조')

​

>'중소기업기본법 제2조'에 따른 법인이 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을

마쳤을 때에는 제3자에 대하여 그 다음 날부터 효력이발생한다

 

 

 

주택임대차보호법의 적용 범위

 

○주택의 임대차 ​

>주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고,

그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사욤하는 경우에도 적용됨​

('주택임대차보호법' 제2조)

​

>주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고,

그 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단​

​

>그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우 등​

비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 '주택임대차보호법'의 대상에서

제외될 수도 있습니다

​

>"주거용 건물"여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다

​

○미등기 전세​

'주택임대차보호법'은 전세권 등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용('주택임대차보호법' 제12조)

​

○'민법'에 따른 임대차 등기​

'민법'에 따라 임대차등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정을 준용​

('주택임대차보호법' 제3조의4제1항)

​

○일시 사용을 위한 임대차​

일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 임대차보호법이 적용되지 않습니다​

('주택임대차보호법' 제11조)

>예)투숙객과 체결하는 숙박계약

​

○미등기 또는 무허가 건물​

>다른 특별한 규정이 없는 한 '주택임대차보호법'의 적용대상이 됩니다​

(대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)

 

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전세권과 임대차 비교해 보자 

 

구분	전세권	임대차
성질	물권	채권
등기여부	필수	선택적
사용대가 지급 방법	전세금 지급 (「민법」 제303조제1항)	보증금 또는 월차임 지급 (「민법」 제618조)
양도 및 전대 가능 여부	임대인 동의없이 가능 (「민법」 제306조)	임대인의 동의 필요 (「민법」 제629조)

구분	내용	법률상 의미
전세권	전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	전세권
전세 (미등기 전세)	전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
반전세 또는 월세	보증금을 주고 차임도 매월 지급 다른사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
사글세	임차기간 동안의 차임 전부를 미리 선불 지급하고 다른 사람의 주택을 이용	임대차

 

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계약갱신요구권

1)임차인은 언제부터 계약갱신요구를 할 수 있나?​

>임대인에게 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터  2개월 전까지 청구

>'21.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용(1개월 전->2개월 전, '21.6.9.)​

​

2)임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 있는지?​

>계약갱신요구귄은 1회에 한하여 행사 가능하며  2년 기간 보장​

​

3)묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한  의사표시를 하는 경우에 한정하며, ​

>묵시적 갱신된 경우에도 임차인은 임대인에 대하여  계약갱신청구권 행사 가능​

​

4)계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을

거주해야 하는지?

>임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수  있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야

효력 발생하며, 이때 임차인은 계약만료 전이면 3개월  임대료는 납부해야한다

 

 

 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 

계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문 및 제6조제1항).

 

 

 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다
(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).

임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우

​

​

1)임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

​

2)임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

(임차인이 허위의 신분으로 계약한 경우, 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우)​

​

3)서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

​

4)임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

​

5)임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

​

6)임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

​

7) 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로

고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 주택이 노후, 훼손 또는 일부 면실되는 등

안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

​

8)임대인(임대인의 직계존속 직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우 ​

​

9)그 밖에 임차인이 임차인의로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 한 경우 등 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우)

 

- 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 

그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 

이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다

(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항·제4항 및 제6조의2단서).

- 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항).
- 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항).
- 위 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).
- 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
- 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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집주인(임대인) 변경 시

>임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나?

주택의 매도는 임대차 중인 주택도 매매 가능​

​

>집주인(임대인)이 바뀌면 기존 임차인이 계약갱신청구권 기간 내에 갱신요구 가능한지?

계약갱신청구권 기간 내에 가능함

​

>법시행 이전 바뀐 집주인이 직접 거주를 원하는 경우

기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다

단, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에  갱신 거절의 의사표시를 하여야 한다.

 

 

 

전월세 인상율 상한제

전월세 인상율5% 상한제는 임대료를 인상하더라도 종전 임대료의 5%를 초과해 초과해 인상할 수 없다​

​

임대차 계약을 갱신하면서 임대료를 5%초과 인상하는 것에 임대인과 임차인이 합의하였더라도

주택임대차보호법에 위반되어 무효가되고​

​

임차인은 5%초과 부분에 대하여 임대인에게

부당이득 반환청구를 할 수 있다​

​

1)임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용 하나?

>임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액 하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용

​

>임대료 인상은 약정한 차임 등이

조세 등 부담증감, 경제사정 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에만 인정되므로 임대인의 임대료 인상

요구에 임차인이 항상 응해야 하는 것은 아니다​

​

2)임대인이 임대료 증액을 요구하면 5%를 무조건 올려줘야 하는지?

>5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한선 이며 임대인과 임차인은 5% 범위 안에서 협의를 통해 정할 수 있음​

 

>임대료 증액은 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있으며 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용

우선변제권

 “우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서
후순위권리자나 그 밖의 채권자다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다
(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

 

 요건

 우선변제권은 임차인이
① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다
(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

 

※ “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해
법률상 인정되는 일자를 말합니다(대법원 1998. 10. 선고 98다28879 판결).

 

 

요즘 설날 지나고 나니, 날씨가 많이 풀려서 춥지는 않네요

코로나 19(COVID-19)로 다들 힘든시기 보내고 있는데요, 잘 이겨내 봅시다 ~!

2022년 임인년 새해 T스토리 시작했는데 좋은 정보성 있는 글로 다른 사람들이 보시고 도움이 되셨으면 좋겠습니다.