부동산 양도소득세 '2년 거주요건 완화'핵심 정리

윤정부가 출범함과 동시에 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 배제가 됐습니다.

다주택자의 양도소득세를 한시적으로 배제해서 부동산공급물량을 늘리고

결과적으로 주택가격의 하락안정을 유도하겠다는 의도입니다.

취임과 동시에 급하게 5월 10일에 한시적 배제를 한 이유는

다주택자가 6월 1일전에 주택을 매매하면 종부세 대상에서 주택수가 줄어들 수 있으므로

5월 10일부터 6월 1일이라는 20일여일의 기간이 좀 적기는 해도 유예조치를 바로 적용을 시켜줬습니다.

이미 6월 1일이 지났지만 다주택자 중과규정이 완화되는 시점에 매도를 해야 할지 고민해봐야 겠습니다.

한시적이라는 말에서 알 수 있듯이 1년간만 중과를 안한다는 의미이기 때문에 이 기간이 지나면

다시 강력한 중과세율이 적용되기 때문입니다.

22년 5월 10일 다주택자 한시적배제와 함께 거주기간 2년요건도 손을 좀 봤습니다.

투자관련 & 세금관련 해서 두가지가 중요하게 변경됐는데 아직 잘 정리가 안되신 분들이

많으신 것 같아 정리를 해봤습니다.

 

첫번째! 조정대상지역 내 주택양도시 중과세율을 적용하지 않고 기본세율을 적용 + 장기보유공제도 적용해줄께!

 

한시적으로 중과세율을 적용하지 않기로 한 것은 많이 알고 계시더라구요..

조정대상지역 2주택자는 기본세율에 +20%, 3주택자 기본세율에 +30%를 적용을 했으니
조정대상지역 3주택자의 최고 세율은 85%, 지방소득세까지 하면 93.5%를 적용했습니다.
양도차익에 따라 다르지만 90%가 넘는 세금이라니.. 말그대로 역대급세율입니다.

세율이 너무 높아서 팔고 싶어도 팔지 못한다는 소리가 나왔습니다. 이 중과세율을 한시적으로 없애기로 했습니다. 그리고 한가지 더! 장기보유공제를 다시 적용해줍니다. 다주택자의 경우 최대 30%의 장기보유공제를 받을 수 있습니다.

중과세율과 장기보유공제 두가지를 좀 더 생각을해보면 다주택자에게 중과를 하지 않아도 최고세율 49.5%를 적용합니다. 이미 양도차익이 많으면 반정도의 세율을 적용해서 적지 않은 양도세를 내고 있었습니다. 그런데 다주택자들은 투기꾼이니까! 30%더 내야지! 이런 의미였습니다.

장기보유공제는 말이 좀 혜택을 주는 것 같지만 15년간 보유해야 30%를 공제해주고 일년에 2%만 공제됩니다. 실제로 장기간 보유하면서 물가상승률정도 반영해주는 거지 오래 갖고 있었다고 잘했다고 공제해주는 것이 아니였습니다. 알고보면 물가상승률이 2%는 넘으니까 물가상승률만큼도 고려하지 못하고 있습니다.

개인적인 의견이지만 몇년간 다주택자라고 할지라도 좀 가혹한 세금이었습니다. 한시적이라 아니라 영구적으로 중과이전으로 돌려놔야 된다고 생각합니다.

주택가격을 안정시키는 것이 당연히 중요하지만 2주택, 3주택자를 투기군으로 정하고 세율을 징벌적으로 부과하는 것은 이미 효과가 별로 없다는 걸 알게 된것 같습니다. 쉽지 않지만 세금에만 메달리지 말고 공급 등과 같은 부동산정책을 잘 써야되지 않을까 싶네요..

아무튼 한시적 배제로 중과세율은 없애고 장기보유공제를 적용해주기로 했으니 다주택자들의 물량이 많이 나오지 않을까 기대가 됩니다.

실제로 물량이 많이 쌓이고 있는데 매매가 잘 되지 않는다고 합니다. 안그래도 금리가 높아져서 분위기 안좋은데 물량이 더 쌓일 수도 있겠네요..

다주택자의 매물이 나올 거라면 똘똘한 핸채 말고 투자목적 매물이 나올테니 매물출현은 지역별 편차가 좀 생기겠죠?

 

두번째! 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유, 거주기간의 재기산 제도를 폐지!

1세대 1주택 비과세요건 부터 알아보겠습니다.

이중에 보유요건을 보면 1세대 1주택 비과세 요건 중


양도일 현재 2년이상 보유하고 2년이상 거주해야 1세대 1주택을 적용해줍니다.

종전에는 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하고 최종적으로 1주택자가 된 날부터

보유와 거주기간을 다시 기산(계산)하도록 되어 있었습니다.

5월 10일에 이 부분도 함께 수정이 됐습니다.

즉! 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유하고 거주한 기간을 기준으로 보유 및 거주기간을 계산해서

1세대 1주택 비과세를 적용해줍니다.

 

 예를 들어보겠습니다.

<김다주의 주택>
A주택 : 거주
B주택 : 전세로 임대
C주택 : 전세로 임대

예전에 김다주씨는 3주택자이고 B, C 2주택을 팔고나서 나머지 한개의 A 주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받고 싶으면 B, C주택을 팔고 난 후 A주택에 2년 더 거주를 해야 했습니다.

이미 A주택에 계속 살고 있었는데 최종주택에 2년을 살아야 비과세를 해줬습니다. 결국 최종 1주택에 다시 2년의 거주기간을 채워야 했던거죠.

이렇게 했더니 거주기간을 충족시키기 위해서 2년간은 매물이 나오지 않는 이상한 부작용이 생겼습니다. 과거 2년이상 거주했는데도 다시 2년을 살아야 되니 심지어 과거 거주하다가 임대를 놓고 있었다면 임대를 주고 있다면 임차인이 있다면 내보내고 살아야 합니다.

이런 이상한 상황에 대한 민원이 다수 발생해서 최종 2년거주요건이 없어졌습니다.

바뀐걸로 다시 적용해보면 김다주씨는 B, C주택을 팔고 난 시점에 A주택에 과거 2년이상 거주하고 있었다면 바로 팔더라도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 결국 비과세 받기 위해 최종이 아니라 과거 보유2년, 거주2년만 만족하면 됩니다.

양도소득세, 종합부동산세, 취득세 언제쯤 낮춰주나...
하고 기다리시는 분들 많은 것 같습니다.
이야기는 솔솔 나오고 있는데 구체적이지는 않네요..
여전히 진행중입니다.

당장 양도소득세 부분에서 변경된 부분 잘 확인하셔서

투자하실때 다주택자 중과와 한시적 완화와 2년거주요건 개정사항 확인하세요!