대출 문턱 낮추고, 주거 안정-실수요자 숨통 트이나?

LTV 최대 80% 상향 예고…

尹, LTV 지역 상관없이 70% 상향…"대출 문턱 낮추고, 주거 안정"
DSR도 함께 조정하나…DSR 규제 비율 넘으면 대출 자체 불가능
가계부채 빨간불·시장 불안정성 여전…제한된 범위내 대출 완화

 

윤석열 국민의힘 후보가 20대 대통령으로 당선되면서

실수요자들의 내 집 마련을 위한 금융 문턱이 낮아질 것으로 보인다.

문재인 정부에서 부동산 투기 수요 차단과 집값 안정을 위해

투기지역과 투기과열지구 9억원 이하 주택에 LTV 40%, 9억~15억원

주택은 9억원 이하 가격은 40%, 9억원 초과 가격은 20%, 15억원 초과 주택은 0%를 적용하고 있다.

이와 달리 윤 당선인은 선거 과정에서 지역과 상관없이 주택담보대출비율(LTV)를 70%로 적용하기로 공약했다.

또 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애 첫 주택 구입자에 대해 LTV(주택담보대출비율) 한도를 현행 40%(투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택 기준)에서 최대 80%까지 확대하기로 했다. 다만, 다주택자만 보유 주택 수에 따라 LTV를 40% 이하로 적용할 방침이다.

윤 당선인이 대출 규제 완화를 공약한 것은 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어설 정도로 급등했고,

대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 사실상 내 집을 마련하기가 어렵기 때문이다.

특히 청년층과 신혼부부 실수요자들의 내 집 마련 기회 확대와 주거 안정을 꾀하겠다는 취지다.

또 LTV와 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 금융위원회 고시로 정하고 있다.

거대 야당의 협조 없이도 행정예고를 거치면 곧바로 규제를 완화할 수 있다.

윤 당선인의 대출 규제 완화 공약이 실행되면 내 집 마련을 위한 실수요자들의 대출이 수월해질 것으로 예상된다.

마이너스통장 등 다른 대출을 상품을 이용한 실수요자도 대출을 받을 있는 최대 한도가 더 늘어난다.

일각에선 LTV뿐만 아니라 DSR도 함께 조정해야 한다는 의견이 나온다. 대출 한도가 늘어나도,

DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능하기 때문이다.

올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우,

연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다.

DSR을 제외하고, LTV 규제만 완화할 경우, 상환 여력이 있는 고소득자 위주로 대출이 이뤄질 수 있다는 것이다.

대출 규제 완화 취지에 맞게 청년층 실수요자들의 대출 문턱을 낮추려면 DSR도 함께 조정해야 하는 이유이기도 하다.

다만 여전히 가계부채 규모가 크고, 부동산시장이 불안정한 상황에서 DSR까지 조정한다며 투기 수요가 증가하고,

재정 건전성이 악화될 수 있다는 반록도 만만치 않다.

전문가들은 실수요자 중심의 제한적인 대출 규제 완화 정책이 시행될 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값이 급등한 상황에서 청년층과 신혼부부 등

실수요자들의 내 집 마련을 지원하기 위해 TV를 규제를 완화하는 것은 바람직하다"며

"이를 통해 내 집 마련을 위한 대출 문턱이 낮아지고, 실수요자의 주거 안정 효과를 기대할 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "대출 규제 대상과 범위 등을 지나치게 확대하면

가계대출 증가와 부동산시장의 혼란이 뒤따를 수 있다"며

"대출 규제 완화 대상을 청년과 신혼부부 등 제한된 실수요자들에게 우선 적용하고,

주택 공급 확대 등 또 다른 정책과 등과 효과를 고려해 점진적으로 확대할 필요가 있다"고 덧붙였다．

 

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서울 재건축·재개발 시공자 선정기간 단축 추진… 자금조달 숨통 ‘기대’

 

서울 재건축·재개발 조합의 시공자 선정 시기가 ‘사업시행계획인가

이후’에서 ‘조합설립 인가 이후’로 앞당겨질 가능성이 생겼다.

서울시의회에서 관련 조례개정안이 잇따라 발의됐고,

오는 6월 열리는 정례회의에 안건으로 상정하기로 했다.

정례회를 통과하게 되면 자금난에 시달리는 조합들의 숨통이 트일 전망이다.

18일 서울시의회에 따르면 도시계획관리위원회는 전날 오전 향후

의사일정을 논의하는 과정에 정비사업의 시공사 선정 시기를 앞당기는 것을 골자로

한 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부 개정 조례안’(이성배 국민의힘 의원 발의)을

오는 6월 10일부터 29일까지 열리는 307차 정례회의에 상정하기로 했다.

정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업 추진을 지원하는 정비구역의 경우 조합설립인가를 받은 이후 총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 즉, 신속통합기획 대상지로 선정된 사업장은 시공자 선정 시기를 앞당긴다는 의미다.

당시 이 안건은 도시계획관리위원회 문턱을 통과하지 못했지만, 오는 6월 회의에서 상정이 결정되면서 통과 가능성이 생겼다. 이 의원은 “지난번 회의에서는 이 안건이 통과될 경우 정비사업 속도가 너무 빨라져 시중에 풀리는 주택 물량이 너무 많이 늘어나는 것을 우려해 보류 결정을 내린 바 있다”면서 “시의회 통과를 기대하고 있다”고 했다.

6월 정례회에서는 신통기획 대상지가 아닌 일반 정비사업지에서 시공사 선정 시점을 앞당길 수 있는 조례안도 함께 상정된다. 지난 10일 김종무 더불어민주당 의원이 발의한 이 안건은, 정비계획이 수립된 조합이 조합원 3분의2 이상의 동의를 받으면 조합 총회에서 시공자를 선정할 수 있도록 했다.

잇따라 시공자 선정 시점을 앞당기는 조례안이 발의되면서, 전국에서 유일하게 정비조합의 시공자 선정 시점을 사업시행계획인가 이후로 정하고 있는 서울시에서도 다른 지역과 마찬가지로 조합설립인가 후 시공자 선정이 가능해질 가능성이 점차 커지고 있다.

현재 도시정비법은 조합설립인가를 받은 후 시공사를 선정하도록 정하고 있다. 그러나 서울시처럼 공공지원제도를 도입한 시·도에서는 시공사 선정시기를 조정할 수 있다. 공공지원제도는 조합이 투명하고 공정하게 정비사업을 추진하도록 공공지원자가 행정·재정적으로 지원하는 제도를 말한다.

서울시는 이 점을 활용, 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후로 늦췄다. 사업시행인가를 받을 때 통과된 설계안에 따라 시공사가 입찰하도록 해, 과도한 공사비 증가를 막고 설계변경을 최소화해 사업 속도를 높이는 것이 당초 취지였다.

그러나 이로 인해 조합들은 적잖은 재정난을 겪게 됐다. 통상 조합들은 시공자 선정 전에 각종 업체 선정 및 용역 비용을 지출해야하는데, 시공사 선정이 늦어지면 이 돈을 대부분 빚을 내 충당해야 하기 때문이다. 서울시에서 공적자금을 활용해 일부 금액을 융자 형태로 지원하기는 하지만, 사업에 필요한 비용을 충당하기에는 부족하다.

조합에서 준비한 설계안으로 시공사를 선정하더라도, 대부분의 사업지에서 시공사가 제안한 설계안을 반영해 설계 변경이 이뤄지는 것도 현행 제도의 맹점으로 지적됐다. 도시 및 주거환경정비법에서는 재건축 조합이 사업시행인가 총회 때 확정한 설계에서 10% 이상을 변경할 경우 서울시 재심 절차를 거치도록 하고 있다. 이에 따른 시간 지연과 공사비 추가 부담 문제가 불거질 수밖에 없다.

이번 안건이 통과될 경우 서울 재개발·재건축 조합들의 자금난이 줄어들면서 사업 속도가 빨라질 것으로 보인다. 이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “조합 입장에서는 시공사를 선정해야 본격적으로 사업비를 쓸 수 있고, 선정 전에 필요한 돈은 서울시에서 일부 융자를 지원하지만 나머지는 빚을 내서 써야 한다”면서 “시공사 선정이 앞당겨지면 사업 속도가 빨라지는 장점이 있을 것”이라고 했다.

서울시에서 재개발을 추진하고 있는 한 추진위원장은 “안건만 통과되면 자금난이 해소되는 것은 물론이고 모든 절차가 빨라져 장기간 사업 속도를 내지 못하고 있는 서울 시내 여러 조합 혹은 추진위원회들에는 희소식이 될 것”이라면서 “10대 시의회 임기가 6월 말에 끝나고 7월부터는 새로 선출된 의원들로 11대 시의회가 구성되는데, 6월 회의에서 유종의 미를 거둘 수 있기를 기대한다”고 했다.