[ 예시 ] “지방으로 전근 발령받아 당장 이사가야 하는 상황입니다.
그런데 집주인이 지금은 전세보증금을 못 내주겠다며
‘임차권등기명령’을 신청한 뒤 집을 비우라고 합니다.
정말 이사가도 괜찮은 건지 걱정입니다.”
살다보면 전세계약 만기가 지난 후 보증금을 다 돌려받기 전에
급하게 이사가야 하는 경우가 생기기 마련이다.
이때 집주인은 “새로운 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다”고 한다.
세입자 입장에선 전 재산이나 다름 없는 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 집을 비워줄 수도 없고,
그렇다고 해서 이사를 안 갈 수도 없는 진퇴양난에 빠진다.
"세입자 못 구해서 보증금 못 줘" 이때 딱 맞는 방법
변호사는 ‘임차권등기명령’을 신청하고 이사하라고 조언한다.
임차권등기명령이란 보증금을 못 받은 상태에서
이사할 때 법률적으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도다.
해당 부동산의 등기부등본 상에 임차인의 이름과 보증금의 액수가 기록된다.
전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사갈 때는
대항력과 우선변제권을 확보하는 게 관건이다.
대항력이란 제3자(경매 낙찰자)에 대해 대항할 수 있는 법률적 효력이며,
우선변제권은 부동산 경매에서 세입자가 먼저 배당받을 수 있는 권리다.
즉 임차권등기명령 절차를 완료하고 이사한다면 집이 경매에
넘어가더라도 전세금을 돌려받을 수 있는 것.
법종합법률사무소 전세금반환소송센터에 따르면
집주인과 세입자가 전세금 반환 문제로 갈등이 발생한
총 126건 중 29건에 대해 부동산 강제 경매가 진행된 것으로 나타났다.
임차권등기명령은 어떻게 신청할 수 있을까.?
임차권등기명령은 임차 주택 소재지를 관할하는 법원에 신청하면 되는데,
임대차계약서와 계약해지 내용증명, 부동산 등기부등본, 주민등록초본 등이 필요하다.
통상 3~4주 정도 걸리며, 결정문 송달이 늦어지는 경우
최대 2개월 정도 기다려야 하는 것으로 알려졌다.
변호사는 “임차권등기명령 완료 후 등기부등본을 떼어보면
임차권 등기 여부를 확인할 수 있다.
전세금 반환이 끝나기 전에 이사해도 안전하다”며
“혹시 모를 전세금반환 소송에 대비해
‘전세금반환 내용증명서’를 함께 발송하는 것도 도움이 될 것”이라고 했다.
[ 예시 ]
Q 1 : 위 상황을 보셨을때 전문가 입장에서 깡통전세, 갭투자, 전세사기의 위험이 느껴지실까요?
- 요즘은 허그에서 실거래가 기준 100%까지 전세금 반환 보증을 가입해주기에 걱정 안하셔도 될 것 같아요~
그리고 2018년 9월 준공이면, 준공한지 1년이 넘었기에 "전세안심대출"로 진행이 가능하답니다.
초기 전세보증보험이랑 전세자금대출을 함께 진행하기에 가장 안전하게 입주할 수 있어서
전세안심대출로 진행하시면 될 것 같아요~
Q 2 : 빌라 입주시 HUG 전세금반환보증보험 증권 발급을 받게 된다면 집주인이 중도에 집을 팔거나 경매로 넘어가거나 하는 일이 생기더라도 제 전세금은 안전하게 보장 받을 수 있을까요?
- 보증보험이 가입되어 있다면, 중간에 집주인이 바뀌어도 상관없이 보장받을 수 있답니다.
경매에 넘어간다고 해도 그렇구요~ 반환보증이 맞는지 여부만 잘 확인하시면 될 것 같아요~
Q 3 : 전세금반환보증 가입이 가능하다고 하여 계약을 진행하였는데 막상 잔금 지급을 하고 보증보험 신청을 했는데 거부 되는 경우도 있다고 들었는데요.. 이럴 경우 특약에 전세금반환보증보험 가입이 거부될경우 계약을 파기한다는 조건의 특약을 달면 괜찮을까요? 법적으로 특약의 효력이 발생하는지 궁금합니다.
- 그 부분이 요즘 애매한 상황인데요~ 1번 답변에서 말씀드렸듯이, 준공 1년이 지난 매물이기에 "전세안심대출"로 진행이 가능하세요~ 전세안심대출로 진행이 가능한 매물들의 경우, 초기 전세대출+보증보험을 함께 진행하며, 입주 전에 가능여부가 나오기에 그렇게 진행하시는게 좋으실 것 같습니다~
Q 4 : 빌라 전세계약시 꼭 체크해야 할 부분이 있다면 알려주세요~
- 보증보험이 불가능한 신축빌라 전세의 경우 체크할 부분이 많지만, 질문자님이 본 매물처럼 준공1년이 지났고, "전세안심대출"이 가능한 매물은, 초기에 전세안심대출에 대한 부분만 잘 알아보시면 된답니다.
또한, 계약시 전세안심대출 불가시 계약금 전액반환 및
계약파기 등의 특약을 넣어놓는다면 안전하게 계약금도 지킬 수 있답니다~
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