필요경비를 활용한 양도소득세 절세 방법 알아봅시다~
내집 인테리어 후 양도 소득세 절감 알아보자(세금관련)
집을 팔았을대 내는 양도소득세(양도세)는 양도차익이 크면 클수록 많이 내야하는데요, 때문에 양도차익을 합법적으로 줄일 수 있는 부분을 줄여야 겠지요~
그래서 오늘은 양도소득세(양도세)를 합법적으로 줄이는 방법,
필요경비(인테리어비용, 퇴거합의금 포함 여부 등)에 대한 내용을 써보려고 합니다
양도소득세를 계산하는 흐름을 살펴보겠습니다.
양소득세는 기본적으로 양도차익이 발생한 경우
해당 세액을 계산하여 납부하는 구조 입니다.
양도소득세 세액계산 흐름 양도차익 계산시 필요경비 인정여부 인테리어비용의 필요경비인정
사진 설명을 입력하세요.
필요경비를 활용한 양도소득세 절세 방법
출처 입력
일반적인 사람들이 굼굼해하는 질문
인테리어 비용에 창호 , 바닥공사 등 많은 인테리어 공사내역이 있습니다 우리가 알아야 할 항목은 자본적 지출이나 필요경비로 인정되느냐가 핵심입니다.
답변
종합소득세율과 양도소득세율 중 세율이 높은 곳에서 적용받는 것이 유리합니다. 다만, 양도소득세 계산시 공제되는 인테리어비용은 자본적 지출에 해당할 때만 공제 가능한 것입니다.
● 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등
(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등
● 수익적 지출 : 능률을 유지하거나 회복하는 정도의 지출로 비용처리가 되지 않습니다.
필요경비란?
소득세법상의 개념으로, 소득세의 과세대상인 소득의 계산상 공제되는 경비(소득세법 31조).
현행 소득 세법에서는 필요경비로 들어가는 부분은 주택 양도차익에서 제하고 소득세를 산정하도록 하고 있어요
[양도소득세 계산 흐름도]
|
양도가액
|
......실지거래가액
|
|
-
|
|
|
취득가액
|
......실지거래가액
실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액.감정가액. 환산취득가액 적용 가능 |
|
-
|
|
|
필요경비
|
.....실지거래가액 : 자본적지출액.양도비 등
매매사례가액.감정가액.환산취득가액은 기준시가의 3% 적용 |
|
=
|
|
|
양도차익
|
......양도가액-취득가액-필요경비
|
|
-
|
|
|
장기보유특별공제
|
......보유기간이 3년 이상인 토지.건물.조합원입주권
|
|
=
|
|
|
양도소득금액
|
......양도차익-장기보유특별공제
|
|
-
|
|
|
양도소득기본공제
|
......국내 부동산, 국외 부동산, 주식(국내.외 통산), 파생상품(국내.외 통산), 신탁수익권.국외전출세 각각250만원 공제(미등기 자산제외)
|
|
=
|
|
|
양도소득과세표준
|
......양도소득금액-양도소득기본공제
|
|
x
|
|
|
세율
|
......부동산.기타자산 등 6%~45%(비사업용토지 16%~55%)
주식 10%, 20%, 25%, 30% 파생상품 20%(탄력세율 10%), 미등기양도자산 70% |
|
=
|
|
|
산출세액
|
......양도소득과세표준 x 세율
|
|
-
|
|
|
세액공제+감면세액
|
......감면세액.외국납부세액공제.전자신고세액공제
|
|
+
|
|
|
가산세
|
......신고불성실 10~40%, 납부지연가산세 하루당 22/100,000
기장불성실가산세 10%(산출세액이 없는 경우 거래금액의 7/10,000), 환산취득가액.감정가액의 5% |
|
=
|
|
|
자진납부할세액
|
......산출세액-(세액공제+감면세액)+가산세
|
위 산식에서 살펴볼것은
양도차익계산시 양도가액에서 차감되는 필요경비 입니다.
취득시 경비, 보유시 경비,
양도시 소요된 경비가 필요경비이나
모든 경비를 해주는 것은 아니고 포함하지 않는 것들이 있고, 증빙요건 등도 있으므로 잘 숙지해 두시기 바랍니다.
실지거래가액에 따른 취득가액 계산시 포함하는것
취득 당시 실지거래가액은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말하며
주택이나 건물과 관련하여 아래와 같은 지출등이 해당됨.
1) ｢소득세법 시행령｣ 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(소득령 §163③1.)
“자본적 지출액 등”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를
현실적으로 증가시키기 위해 지출한 아래의 수선비를 말함
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물･기계･설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가
없는 것의 복구
5. 기타 개량･확장･증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
으로 그 지출에 관한 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등 ｢소득세법｣ 제160조의2제2항에 따른 증명 서류를 수취･보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말함.
2) 양도자산의 용도변경･개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(소득령 §163③3.)
(재해･노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함 → ’20.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용)
3)｢개발이익환수에 관한 법률｣에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말함)
4) ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와
양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말함)
[사례] 공사비용 등의 자본적 지출액 해당 여부
출처 입력
① 공사비용이 자본적 지출액에 해당하기 위한 판단기준
자본적 지출액 등을 양도 필요경비로서 인정받기 위해서는, 공사계약서 및 대금 지급 증빙 등의 객관적인 입증을 통해 양도된 자산에 실제 소요된 비용으로서, 자본적 지출에 해당하는 것으로 법이 규정한 ‘용도 변경’이나 ‘내용연수 증가’ 등의 결과를 양도 자산에 가져올 정도의 공사비용 이라는 사실이 명확히 확인이 되어야만 필요경비로 인정할 수 있음(대법원2015두37990, 2015.5.28. 심리불속행)
② 내장공사비
필요경비로서 지출하였다는 비용이 건물의 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 그에 필요한 내장공사를 하는데 소요된 비용으로서 건물이 매도됨에 있어 그 매수인에게는 그 내장시설물이 아무런 쓸 모가 없어 매수인이 이를 모두 철거 하였다면 위 비용은 건물 자체의 객관적 가치 증가를 위하여 지출된 비용이라기보다는 건물 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 출연한 비용이라 할 것이므로 이는 구소득세법 제45조제1항 제2호, 같은 법 시행령 제94조제2항에 규정한 당해 자산 자체의 필요경비인 ‘설비비와 개량비’에 해당하지 않음 (대법원91누4294, 1992.1.21.)
③ 주베란다샤시, 방확장 등의 내부시설개량 공사비
주택의 이용편의를 위한 베란다샤시, 방확장 등의 내부시설의 개량을 위한 내부시설 공사비는 ｢소득세법｣ 제97조제1항제2호 내지 제3호에 해당하는 필요경비에 해당됨(국심2001서1140, 2001.10.18., 국심2000광34, 2000.7.10.)
④ 이미지구현공사, 도장공사, 화장실공사, 타일공사, 수장공사, 조명공사 등 원상회복, 거주환경 또는 외관을 보기좋게 하기 위한 공사
현관･거실･주방･화장실 이미지구현공사와 도장공사, 화장실공사, 타일공사, 수장공사, 조명공사 등은 쟁점아파트의 가치를 현저하게 상승시키거나 그 내용연수를 증가시키기 위한 공사라기보다는 쟁점아파트의 원상회복, 거주환경 또는 그 외관을 보기 좋게 하기 위한 공사라 할 것이며, 그러한 공사가 베란다 개조공사 등과 관련이 있거나 부수되는 공사라 하더라도 그 성질이 베란다 개조공사 등과 동일하다고 볼 수는 없음(조심2013중3662, 2013.11.11.)
⑤ 도장공사, 옥상 방수공사 등 현상유지를 위한 수선공사
공사업체의 대표자가 도장공사와 방수공사 외 여러 가지 작은 공사들을 하였다고 진술하여 경미한 다수의 수선이 있었던 것으로 보이는 점, 제출한 견적서상의 공사 내용이 계단의 도장공사와 옥상 방수공사로 쟁점부동산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는 등의 현상유지를 위한 수선으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요 경비에서 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음(조심2015광1108, 2015.7.20.)
이렇게 필요경비에 대해 살펴보았습니다.
우리가 보통 아파트나 빌라 인테리어를 하는 경우 샷시등 내용연수를 연장시키는 경우 이외 단순한 수선등의 비용에 대해서는 필요경비로 인정받을 수 없어요.
샷시 및 베란다확장 등의 자본적지출에 해당되는 경우 증빙등을 잘 확보해서 양도시 필요경비로 인정받아 양도차익을 줄일수 있도록 해요^^
참고
[양도소득세 기본세율]
|
과세표준
|
기본세율
|
누진공제
|
|
1,200이하
|
6%
|
-
|
|
4,600이하
|
15%
|
108만원
|
|
8,800이하
|
24%
|
522만원
|
|
1.5억이하
|
35%
|
1,490만원
|
|
3억원 이하
|
38%
|
1,940만원
|
|
5억원 이하
|
40%
|
2,540만원
|
|
5억원 초과
|
42%
|
3,540만원
|
|
10억원 초과
|
45%
|
6,540만원
|
현금 영수증 등 증빙자료 필수
자본적 지출에 해당하는 각종 비용을 공제받으려면 반드시 증빙자료를 챙겨야 합니다.
현금영수증이나 세금계산서 등 공인된 영수증이어야만 효력이 있어요 !!
인테리어 공사를 하다보면 현금영수증 발행을 꺼려하는 업체도 있으니
공사전 미리 현금영수증 발행 조건을 말씀하시고 인테리어 공사 진행을 하는 것을 권장 드립니다.
이상 양도소득세(양도세), 필요경비 공제(인테리어비용,퇴거합의금 포함여부)였습니다
감사합니다
출처 입력